L'état des lieux est le document le plus important de votre location : c'est en comparant celui d'entrée et celui de sortie que le propriétaire pourra, ou non, retenir de l'argent sur le dépôt de garantie. Voici les règles et les réflexes à avoir, que vous soyez locataire ou propriétaire.
Comment il se fait
- Ensemble (de façon contradictoire), par le locataire et le propriétaire ou son représentant (agence, notaire), à la remise des clés, avec un bon éclairage.
- Par écrit, sur papier ou en version électronique, en un exemplaire pour chacun.
- Si l'un refuse de venir ou de signer, l'autre peut faire appel à un commissaire de justice (constat locatif), qui convoque les deux parties au moins 7 jours avant. Les frais sont partagés par moitié.
Ce qu'il doit contenir
- la date, l'adresse, les noms des parties ;
- les relevés des compteurs individuels (eau, électricité, gaz) ;
- les clés et badges remis ;
- pour chaque pièce : l'état des sols, murs, plafonds, équipements et meubles, avec observations et, si possible, photos ;
- les signatures.
Soyez précis : « bon état » ne dit rien. Notez les traces, trous, éclats, taches, joints moisis, et prenez vos propres photos datées.
Entrée : vous avez 10 jours pour le compléter
Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours qui suivent, pour tout défaut découvert après coup, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour le chauffage. Faites-le par recommandé. Si le propriétaire refuse, saisissez la commission départementale de conciliation.
Qui paie l'état des lieux ?
- Fait entre locataire et propriétaire : gratuit.
- État des lieux d'entrée fait par une agence : la part du locataire ne peut dépasser la moitié des frais, ni 3,03 € TTC par m² de surface habitable.
- État des lieux de sortie fait par une agence : aucuns frais pour le locataire.
- Constat de commissaire de justice : partagé par moitié, au tarif réglementé.
Sortie : ce qu'on peut vous reprocher, et ce qu'on ne peut pas
Le propriétaire peut retenir le coût des dégradations et des réparations locatives non faites qui apparaissent en comparant les deux états des lieux, justificatifs à l'appui. Il ne peut pas vous facturer la vétusté, c'est-à-dire l'usure normale due au temps : une peinture vieille de 7 ans n'est pas une dégradation. Une grille de vétusté peut être annexée au bail pour chiffrer cette usure.
Et s'il n'y a pas eu d'état des lieux ?
- Pas d'état des lieux d'entrée : le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (photos, mails). Mais si c'est le propriétaire qui a refusé de le faire malgré une mise en demeure, il ne peut pas invoquer cette présomption.
- Pas d'état des lieux de sortie : faites appel à un commissaire de justice plutôt que de rendre les clés sans document.
En cas de désaccord
- Écrivez vos réserves sur l'état des lieux avant de signer.
- Contestez les retenues par recommandé, point par point.
- Saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation ou un conciliateur (obligatoire pour 5 000 € ou moins).
- Puis le juge des contentieux de la protection, dans les 3 ans.
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